Was gehört in eine Bauakte?

Alles? Fast alles! Letzt endlich die kompletten Planungsunterlagen einschl. aller bautechnischen Nachweise, Zertifikaten etc. Unter Planungsunterlagen verstehen sich alle Unterlagen entsprechend des Leistungskataloges der HOAI sowie zusätzliche Besondere Planungsunterlagen, soweit deren Erstellung erforderlich bzw. beauftragt war. Dies betrifft insbesondere die Genehmigungsplanung, weil sie die Ergebnisse der Vor- und Entwurfsplanung enthält. Hier sollten auch alle behördlichen bzw. baurechtlichen Nachweise, Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und Protokolle sowie fachtechnische Gutachten enthalten sein. Im Zuge der Ausführungsplanung wird eine detaillierte Werkplanung erstellt. Dies und die Planungsergebnisse der Fachplaner werden im Bauprozess je nach Anforderung aktualisiert und gehören einschließlich aller Detailpläne und Berechnungen in die Bauakte. Werden dann die Ausführungsfirmen beauftragt wird die Bauakte um die kompletten Vertragsunterlagen (Angebot auf Basis der Leistungsbeschreibung, Verhandlungsprotokoll, Bauvertrag, eventuell. Nachträge) ergänzt. Die Bauleitung führt ein Bautagebuch, wo alle Fakten des Bauprozesses dokumentiert werden. (Baustellentermine, Baufirmen, Arbeitskräfte, Wetterdaten, Lieferscheine und Übereinstimmungszertifikate verbauter Materialien und Bauteile, Besprechungsprotokolle, Abnahmeprotokolle, Prüfzertifikate, Bedienungsanleitungen, Wartungs- und Pflegehinweise, Aufmasse, Rechungen, Zahlungsfreigaben und anderes) Dann kommen oftmals die Abnahmeprotokolle der Mangelbeseitigung sowie Gewährleistungsabnahme mit Bürgschaftsfreigabe hinzu. Wird dann umgebaut, wird die Akte ergänzt und immer dicker.
Bei einer gut geführten Bauakte darf ein Inhaltsverzeichnis nicht fehlen. Sonstige Angaben über
den Bauherren und die allgemeinen Rahmenbedingungen (Tageszeitung bei Baubeginn bzw. Richtfest, Reden anlässlich der Baufeiern etc.) sind interessant und dürfen Bestandteil der Bauakte werden.

Risse an Gebäuden

Nachdem ein Sachverständiger die Risse klassifiziert hat, kann er nach dem Ausschlussprinzip mögliche Ursachen mit hoher oder weniger hoher Wahrscheinlichkeit den einzelnen Rissen zuordnen. Oftmals kann man nicht mit 100%iger Wahrscheinlichkeit eine Rissursache benennen. bzw. andere mögliche Ursachen 100%ig ausschließen. Mann spricht dann von hinreichender Wahrscheinlichkeit.
Bei größeren Rissen können unter anderem folgende Ursachen zutreffen:

1. ungleichmäßige Setzungen bei empfindlicher Baukonstruktion (z.B. Mauerwerk auf Streifenfundamenten auf bindigen Böden)
2. Einwirkungen auf den Baugrund durch Erschütterungen (z.B. Schwerlastverkehr, Erschütterungsintensive Bauarbeiten) oder Feuchtigkeit (eindringendes Oberflächen und Schichtenwasser, wechselnde Grundwasserstände)
3. unterschiedliches Materialverhalten in Bezug auf thermische Längenänderung, unterschiedliches Quellen und Schwinden sowie Materialalterung

Eine fachgerechte Planung und Bauausführung kann etwaige Rissursachen erkennen und durch Berechnungen sowie konstruktive Maßnahmen Schäden an Gebäuden durch Rissbildung verhindern. (z.B. Berechnung des Setzungsverhaltens, Einbau von verstärkten Bodenplatten bzw. Gebäudetrennfugen, Verwendung von erschütterungsarmen Technologien im Tiefbau, Berechnung des Materialverhaltens bei thermischer Längenänderung, Quellen und Schwinden, Einbau von Dehnungsfugen)

Abnahme beim Kauf einer Eigentumswohnung

Sie haben sich eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim gekauft und wollen wissen, ob diese/es mangelfrei ist? Sie sollten einen Bausachverständigen beauftragen bei der Abnahme mitzuwirken. Aber auch ein Bausachverständiger kann nur durch Inaugenscheinnahme die ins Auge stechenden offensichtlichen Mängel feststellen. Dies wird der Verkäufer bzw. der Handwerker zu verhindern wissen, denn er will ja noch Geld von Ihnen. Was soll dann der Sachverständige bei der Abnahme? Er kann durch Untersuchungen der Bausubstanz, Überprüfung der Planungsunterlagen und Vergleich mit der Baubeschreibung Anhaltspunkte für verdeckte Mängel feststellen. Zu oft werden in der Baubeschreibung blumige Versprechungen gemacht, die einen hohen Standard und Werthaltigkeit bei geringen Kosten suggerieren. Ob die Bauausführung den Allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik entspricht und ob soweit kein anderer Standard vereinbart sie der Allgemeinen Art und Güte entspricht kann nur ein Bausachverständiger feststellen. Die Werthaltigkeit ist nur gegeben, wenn sie die Bauqualität erhalten, die sie im Kaufvertrag vereinbart haben und diese frei von offensichtlichen und verdeckten Mängeln ist. Damit der Sachverständige Anhaltspunkte für verdeckte Mängel erkennen kann, muss er den Bauprozess nachvollziehen können. Dies ist nur bei einer lückenlosen Dokumentation des Bauprozesses durch die Bauakte (Planungsunterlagen, Nachweise, Zertifikate, Einbaurichtlinien der Hersteller, Lieferscheine, etc.) möglich. Deshalb ist diese vor der Abnahme vorzulegen. der Sachverständige kann sie auf Vollständigkeit und fachtechnische Richtigkeit prüfen.

Mehr Informationen zu den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Baubeschreibung

Bausachverständiger Minkus

Guten Tag, ich bitte um rege Beteiligung. Sie können mir hier Baufragen stellen, ich werde zeitnah antworten und zu verschiedenen Themen meine Erfahrung schildern. Wenn Sie anderer Ansicht sind, schreiben sie bitte nicht annonym.

Viel Spaß SV Minkus

Näheres zu mir erfahren Sie unter www.sv.minkus.org